1、2021年10月高等教育自学考试全国统一命题考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题：本大题共30小题，每小题1分，共30分。在每小题列出的备选项中只有一项是最符合题目要求的，请将其选出。1、涉外不动产物权关系，适用不动产（B）A、所有人的本国法律B、所在地（国）的法律C、争议地的法律D、使用人本国法律2、下列选项中，不属于房地产范畴的是（A）A、基本农田B、可开发的荒地C、城中村改造用地D、城镇建设用地3、下列选项中，与房地产有关的用益物权是（D）A、抵押权B、质权C、留置权D、地役权4、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的（C）A、自合同签订时发生效力B、自
2、合同签订时对抗第三人C、自记载于不动产登记簿时发生效力D、自合同签订并自记载于不动产登记簿时发生效力5、土地利用管理制度可以划分为土地用途管制制度和（D）A、土地规划计划制度B、农用地转用审批制度C、基本农田保护制度D、土地节约集约利用制度6、根据2010年国务院办公厅颁发的关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知的要求，征地涉及拆迁农民住房的，必须（A）A、先安置后拆迁B、先补偿后拆迁C、先拆迁后安置D、同时进行安置和拆迁7、下列关于建设用地使用权的表述中，正确的是（B）A、国有土地短期租赁年限一般不超过三年B、划拨取得的建设用地使用权原则上没有使用期限的规定C、对需要进
3、行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，无期限限制D、对于经营性房地产开发用地，必须实行租赁8、房地产开发用地（A）A、只能是城镇国有土地B、只能是农村集体土地C、只能是城市郊区土地D、既可以是城镇国有土地，也可以是农村和城市郊区土地9、住宅建设用地使用权期限届满的（B）A、依核准续期B、自动续期C、依申请续期D、依审批续期10、除有相反证据证明的以外，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地的（B）A、所有权人B、使用权人C、出资人D、占有人11、为公共利益需要使用土地的，可以收回国有土地使用权，对土地使用权人应当给予（D）A、充分补偿B、及时补
4、偿C、有效补偿D、适当补偿12、国有土地上房屋征收与补偿条例规定的征收补偿的责任主体是（D）A、规划单位B、施工单位C、建设单位D、政府13、作出房屋征收决定的市县人民政府提出强制执行征收补偿决定的申请后，人民法院应当在法定期限内立案受理或裁定不予受理，该法定期限是（C）A、1天B、3天C、5天D、7天14、房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据一定的原则实施，该原则是（A）A、先地下、后地上B、先地上、后地下C、先保护、后开发D、先开发、后保护15、向新设立的房地产开发企业核发的暂定资质证书的有效期是（A）A、1年B、2年C、3年D、4年16、一般情况下，商品房的销售广告和
5、宣传资料的性质是（B）A、要约B、要约邀请C、承诺D、商品房销售合同的附件17、房地产经纪人实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由国务院住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门共同组织实施，原则上（B）A、每半年举行一次B、每年举行一次C、每两年举行一次D、每三年举行一次18、经注册的房地产经纪人脱离房地产经纪工作岗位连续满一定期限，由原注册机构注销其注册，该期限是（C）A、半年B、1年C、2年D、3年19、房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，由法定级别的人民政府建设（房地产）行政主管部门负责核准，其中负责核准三级房地产估价机构资质的人民政府建设（房地产）行政主管部门
6、的级别是（B）A、国家级B、省级C、地市级D、县级20、建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权组成，其构成具有（A）A、复合性B、单一性C、特定性D、整体性21、下列关于业主大会性质的表述中，正确的是（A）A、业主大会是自治组织B、业主大会是企业法人C、业主大会是事业单位D、业主大会是国家机关22、下列由业主共同决定的事项中，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的是（D）A、筹集建筑物的维修资金B、改变共有部分的用途C、改建建筑物及其附属设施D、制定和修改管理规约23、物业服务企业资质等级分为一、二、三级，其中二级资质物业服务企业可以承接（A）A、30万平
7、方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务B、30万平方米以下的住宅项目和10万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务C、40万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务D、40万平方米以下的住宅项目和10万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务24、下列选项中，不属于保障性住房开发建设贷款的是（D）A、经济适用住房开发贷款B、廉租住房建设贷款C、公共租赁住房建设贷款D、商业用房开发贷款25、抵押人以抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是（B）A、抵押人B、抵押权人C、投保人D、保险人26、根据中国人民银行、中
8、国银行业监督管理委员会关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知，政府投资建设的公共租赁住房项目贷款利率按中国人民银行利率政策执行，利率下浮时其下限为基准利率的（C）A、0.7倍B、0.8倍C、0.9倍D、1倍27、房地产信托融资，在运营模式上，信托公司运用信托资金采取的方式不包括（D）A、贷款信托B、股权信托C、财产权信托D、信用信托28、下列关于住房保障特征的表述中，正确的是（A）A、住房保障的实施主体是国家B、住房保障的实施主体是国家和社会C、住房保障的保障对象是全体公民D、住房保障的保障对象是城镇居民29、下列关于住房公积金使用的表述中，正确的是（B）A、缴存住房公积金
9、的职工生活困难，确有必要的，可以向住房公积金管理中心申请提取公积金B、缴存住房公积金的职工翻建自住住房的，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款C、住房公积金管理中心在确保资金安全的前提下，可以向他人提供担保D、经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金购买公司债券30、城镇土地使用税的计税依据是纳税人（D）A、实际占用的耕地面积B、转让房地产所取得的增值额C、每一纳税年度的收入总额D、实际占用的土地面积二、多项选择题：本大题共5小题，每小题2分，共10分。在每小题列出的备选项中至少有两项是符合题目要求的，请将其选出，错选、多选或少选均无分。31、下列关于土地利用总体规划的表述中，正确的
10、有（ABDE）A、土地利用总体规划分为国家、省、市、县和乡（镇）五级B、全国土地利用总体规划属于宏观控制规划C、省级土地利用总体规划属于微观控制规划D、县、乡级土地利用总体规划属于实施性规划E、全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批准32、房屋征收补偿决定存在的下列情形中，人民法院应当裁定不予执行的有（ABCDE）A、明显缺乏事实根据B、明显缺乏法律、法规依据C、明显不符合公平补偿原则D、超越职权E、明显违反行政目的33、在建设工程的招标阶段，招标人需要完成的工作有（ABCDE）A、招标前的准备工作B、招标人对投标单位的资格审查C、招标人编制招标文件D
11、、招标工程标底的编制与预审E、招标文件在县级建设行政主管部门备案34、以包销基价为标准，可以将商品房包销分为（BC）A、法定基价包销B、比例基价包销C、确定基价包销D、递增基价包销E、递减基价包销35、物业服务收费应当遵循的原则有（ABD）A、合理原则B、公开原则C、公平原则D、费用与服务水平相适应原则E、公正原则三、名词解释题：本大题共5小题，每小题3分，共15分。36、房地产业答：是指以土地和建筑物为经营对象，（1分）从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业。（2分）37、建设工程施工合同答：是指发包方与承包方签订的为完成商定的建
12、设工程施工任务，（2分）明确相互权利、义务的协议。（1分）38、存量房答：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，即通常所说的二手房，（2分）是相对于房地产开发商投资新建造的商品房而言的。（1分）39、房地产估价答：是指专业估价人员根据估价目的，（1分）遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，（1分）对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。（1分）40、前期物业服务合同答：是指物业管理区域内的业主大会成立前，（1分）由房地产开发商委托物业服务企业进行物业管理、服务所签订的合同。（2分）四、简答题：本大题共4小题，每小题6分，
13、共24分。41、简述登记机构在不动产登记中不得实施的行为。答：（1）要求对不动产进行评估。（2分）（2）以年检等名义进行重复登记。（2分）（3）超出登记职责范围的其他行为。（2分）42、简述土地划拨的审批程序。答：（1）申请核发选址意见书。（1分）（2）申报可行性研究报告或设计任务书。（2分）（3）申请建设用地规划许可证。（1分）（4）申请审查批准。（1分）（5）核发划拨决定书。（1分）43、简述建设工程施工合同无效的范围及其后果。答：（1）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的。（1分）（2）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的。（1分）（3）建设工程必须进行招标而未招
14、标或者中标无效的。（1分）（4）非法转包，违法分包的。（1分）（5）施工合同被确认无效后，建设工程经竣工验收合格的，承包人可以请求发包人参照合同约定支付工程价款。即通常所说的“合同无效，有效处理”。（2分）44、简述业主委员会的职责。答：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。（1分）（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。（1分）（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。（2分）（4）监督管理规约的实施。（1分）（5）业主大会赋予的其他职责。（1分）五、论述题：本题10分。45、试述物业管理条例对物业管理区内道路、场地的占
15、用、挖掘和管线、设备的维修养护的规定。答：（1）业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。（2分）（2）因维修物业或者基于公共利益需要，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意。（2分）（3）物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。（2分）（4）业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。（1分）（5）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。（2分）（6）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视
16、等单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。（1分）六、案例分析题：本题11分。46、甲企业单独拥有厂房B，该厂房评估价值为2000万元，另与乙企业和丙企业共同共有厂房A、2020年1月，乙企业准备将厂房A进行改造装修，添置新的附属设施。经查，甲、乙、丙三个企业事先没有约定厂房A的处理方式。乙企业征求甲企业和丙企业的意见，甲企业表示同意，但是丙企业不同意。2020年2月20日，甲企业为添置新设备分别与工商银行和建设银行签订了借款合同和抵押合同，向工商银行贷款1000万元，向建设银行贷款500万元，均以厂房B提供抵押，约定贷款期限为1年，后甲企业与工商银行和建设银行分
17、别于2月26日和2月27日办理了抵押登记手续。2021年2月20日，两项贷款同时到期，甲企业不能清偿到期债务，欠工商银行和建设银行贷款本金及利息分别为1070万元和535万元，经协商，甲企业将厂房B变卖，所得价款为1300万元，用于清偿上述债务。问题：（1）乙企业是否可以对厂房A进行改造装修，添置新的附属设施？请说明理由。（3分）（2）甲企业与工商银行和建设银行签订的抵押合同何时生效？请说明理由。（2分）（3）工商银行和建设银行的抵押权何时设立？请说明理由。（3分）（4）工商银行和建设银行的贷款应如何清偿？请说明理由。（3分）答：（1）乙企业不能对厂房A进行改造装修，添置新的附属设施。（1分）
18、根据法律规定，当事人对共同共有的不动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人同意，但共有人另有约定的除外。乙企业决定进行重大修缮没有经过丙企业的同意，且当事人之间也没有任何约定，因此，乙企业不能进行重大修缮。（2分）（2）甲企业与工商银行和建设银行签订的抵押合同均在2020年2月20日生效。（1分）因为根据相关法律规定，抵押合同自签订之日起生效。（1分）（3）工商银行的抵押权在2020年2月26日设立，建设银行的抵押权在2020年2月27日设立。（1分）根据法律规定，以建筑物设定抵押的，应当办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设立。（2分）（4）应该先清偿工商银行1070万元贷款，剩余的230万元清偿建设银行贷款。（1分）根据相关法律规定，同一物上并存数个抵押权，抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿。本案中，工商银行于2020年2月26日办理抵押登记，建设银行于2020年2月27办理抵押登记，工商银行的抵押登记在先，因此，应先清偿工商银行贷款，后清偿建设银行贷款。（2分）
