中级会计职称考试辅导-中级会计实务投资性房地产

1、2012016 6 年中级会计职称考试辅导年中级会计职称考试辅导 中级会计实务中级会计实务（第（第四四章）章） 第 1 页 第四章第四章 投资性房地产投资性房地产 一、内容提要一、内容提要 本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择 标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及 处置作了案例解析。 二、关键考点二、关键考点 1.投资性房地产的辨认； 2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算； 3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则； 4.公允价值模式下投资性房地产转化为固定资产、无形资产或开发产品时公允价值与

2、账面价值 差额的归属科目； 5.固定资产、无形资产或开发产品转化为公允价值计量模式下的投资性房地产时公允价值大于 账面价值差额的归属科目认定； 6.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动 损益”转入“其他业务成本”的会计处理。 三、历年试题分析三、历年试题分析 年度 题型 题量 分值 考点 2013 判断题 1 1 投资性房地产的界定 2014 计算题 1 12 投资性房地产的转换、后续计量、处置 2015 多选题 1 2 投资性房地产的界定 四、知识点精讲四、知识点精讲 知识点知识点 投资性房地产的特征与投资性房地产的特征与范围范围 一、投资性房地产

3、的定义及特征一、投资性房地产的定义及特征 （一）投资性房地产的定义 所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 （二）投资性房地产的特征 1.投资性房地产是一种经营活动； 2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和房地产开 发企业用于销售的房地产。 3.投资性房地产有两种计量模式；一是成本模式，二是公允价值模式。 二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围 （一）投资性房地产的范围 1.已出租的土地使用权； 经典例题【2013 年判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应 该将土地使用权确认为投资性房地产

4、。（ ） 正确答案 答案解析企业并不拥有其经营租入的土地使用权的所有权，因此该企业不得将其确认为投 资性房地产。 2012016 6 年中级会计职称考试辅导年中级会计职称考试辅导 中级会计实务中级会计实务（第（第四四章）章） 第 2 页 2.持有并准备增值后转让的土地使用权； 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。 3.已出租的建筑物。 （1）用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物； （2） 已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议， 约定以经营租赁方式出租的建筑物。 4.特殊情况 （1）空置建筑物 只要企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，

5、明确表明将其用于经营出租且持 有意图短期内不再发生变化的，则视为投资性房地产。 【备注】空置建筑物是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用 于日常生产经营活动且经整理后达到可供经营出租状态的建筑物。 （2）在建房产 只要管理当局作出正式书面决议，明确表示在房产完工后用于出租，则决议当日即视为投资性 房地产，以“投资性房地产在建”科目核算。 （3）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理， 能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独 计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房

6、地产。 （4）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如 企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 （二）不属于投资性房地产的资产 1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。 2.作为存货的房地产。 【关键考点】投资性房地产的辨认。 经典例题【2009 年多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（ ）。 A.已出租的建筑物 B.待出租的建筑物 C.已出租的土地使用权 D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物 正确答案AC 答案解析略 经典例题【2010 年判断题】企业将自行建造的房地产达到预

7、定可使用状态时开始自用，之后改 为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（ ） 正确答案 答案解析企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值 的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租后，再转为投资性房地产。所以 本题错误。 经典例题【2015 年多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（ ）。 A.已出租的土地使用权 B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼 正确答案AC 答案解析选项 B，以经营租赁方式租入，所有权不属于承租方，不是承租方资产。选项

8、 D， 出租给职工的自建宿舍楼，是间接为企业生产经营服务的，是作为自有固定资产核算，不属于 投资性房地产。 2012016 6 年中级会计职称考试辅导年中级会计职称考试辅导 中级会计实务中级会计实务（第（第四四章）章） 第 3 页 知识点知识点 投资性房地产的确认及初始计量投资性房地产的确认及初始计量 一、投资性房地产的确认一、投资性房地产的确认 （一）投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认 1.企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益； 2.该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。 （二）投资性房地产的确认时点 1.用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日； 2.持有以备经营

9、出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期； 3.持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日 期为准。 二、投资性房地产的入账价值确认二、投资性房地产的入账价值确认 1.总的原则：历史成本原则。即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的实际成本进行初 始计量，在这点上与普通资产的核算标准相同。 2.不同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成 （1）外购的投资性房地产。按买价和可直接归属于该资产的相关税费作为其入账价值。 （2）自行建造的投资性房地产。按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为 入账价值。在建造过程中发生的非正常

10、性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。 （3）以其他方式取得的投资性房地产。原则上也是按其取得时的实际成本作为入账价值，符合 其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定。比如债务重组转入的投资性房地产就应按债务 重组准则的规定来处理。 知识点知识点 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 一、后续计量模式的选择一、后续计量模式的选择 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性 房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得 同时采用两种计量模式。 【关键考点】掌握后续计量模式的选择原则。 二、采

11、用成本模式进行后续计量的投资性房地产二、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计 提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 1.折旧或摊销时 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2.取得的租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 3.投资性房地产提取减值时 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 【关键考点】掌握成本模式下投资性房地产相关损益的归属科目。 【基础知识题】甲公司 2010 年 6 月 30 日购入一幢商务楼，当天即用于对外出租。该资产的买 价为 3 0

12、00 万元，相关税费 20 万元，预计使用寿命为 40 年，预计残值为 21 万元，预计清理费用 1 万元，甲公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为 400 万元，于年末一次结清。甲公司对此 2012016 6 年中级会计职称考试辅导年中级会计职称考试辅导 中级会计实务中级会计实务（第（第四四章）章） 第 4 页 房地产采用成本模式进行后续计量。2011 年末商务楼的可收回价值为 2 330 万元，假定净残值、折 旧方法、折旧年限均未发生变化。该投资性房地产 2010 年2012 年的会计处理如下： 解析 投资性房地产的入账成本3 000203 020（万元）； 2010 年的摊销额3 0

13、20（211）406/1237.5（万元）； 2010 年的会计分录 A.收取租金时： 借：银行存款 200 贷：其他业务收入 200 B.提取当年折旧时： 借：其他业务成本 37.5 贷：投资性房地产累计折旧 37.5 2011 年的摊销额3 020（211）4075（万元）； 2011 年的会计分录 A.收取租金时： 借：银行存款 400 贷：其他业务收入 400 B.提取当年折旧时： 借：其他业务成本 75 贷：投资性房地产累计折旧 75 2011 年末的折余价值为 2 907.5 万元（3 02037.575），相比此时的可收回价值 2 330 万元，发生贬值 577.5 万元，减值计

14、提分录如下： 借：资产减值损失 577.5 贷：投资性房地产减值准备 577.5 2012 年的摊销额2 330（211）（401.5）60（万元），分录如下： 借：其他业务成本 60 贷：投资性房地产累计折旧 60 2012 年收取租金时： 借：银行存款 400 贷：其他业务收入 400 三、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产三、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 1.采用公允价值模式的前提条件 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值 模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有的投资 性房地产均

15、采用公允价值模式进行后续计量。 2012016 6 年中级会计职称考试辅导年中级会计职称考试辅导 中级会计实务中级会计实务（第（第四四章）章） 第 5 页 2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件： 投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从 而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 3.采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 会计处理原则 企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，不提减值， 应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值

16、，公允价值与原账面价值之间 的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。 一般分录 A.期末公允价值大于账面价值时 借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益 B.期末公允价值小于账面价值时 借：公允价值变动损益 贷：投资性房地产公允价值变动 C.收取租金时 借：银行存款 贷：其他业务收入 另外，采用此模式形成的初始入账成本应列入“投资性房地产成本”。 【关键考点】对公允价值模式下的会计处理应作全面掌握。 【基础知识题】戊公司 2006 年 7 月 1 日与乙公司进行债务重组，重组当日的应收债权为 3 700 万元，双方协议由乙公司以一幢楼房

17、进行抵债，假定该房产的公允价值是 3 000 万元，债务解除手 续于 2006 年 10 月 1 日办妥，假定无其他税费。戊公司将此楼房用于出租，于 2006 年 10 月 1 日与 丁公司签订了租赁协议，租期为 10 年，年租金为 120 万元，租金于每年年末结清。按照当地的房地 产交易市场的价格体系，该房产 2006 年末的公允价值为 3 200 万元，2007 年末的公允价值为 3 120 万元。对此戊公司应作如下会计处理： 正确答案 该投资性房地产的入账成本3 000（万元）； 取得该楼房时： 借：投资性房地产成本 3 000 营业外支出 700 贷：应收账款 3 700 2006 年

18、末取得租金时： 借：银行存款 30（120/123） 贷：其他业务收入 30 2006 年末当房产的公允价值达到 3 200 万元时，此时的账面价值为 3 000 万元，由此造成的 增值 200 万元应作为当年的投资收益，具体处理如下： 借：投资性房地产公允价值变动 200 贷：公允价值变动损益 200 2007 年末取得租金时： 借：银行存款 120 贷：其他业务收入 120 2007 年末当房产的公允价值达到 3 120 万元时，此时的账面价值为 3 200 万元，由此造成的 贬值 80 万元应作为当年的投资损失，具体处理如下： 借：公允价值变动损益 80 贷：投资性房地产公允价值变动 8

19、0 2012016 6 年中级会计职称考试辅导年中级会计职称考试辅导 中级会计实务中级会计实务（第（第四四章）章） 第 6 页 四、投资性房地产后续计量模式的变更四、投资性房地产后续计量模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应 当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈 余公积、未分配利润）。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本 模式。 借：投资性房地产成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 递延所得税资产 递延所得税负债 盈余公积

20、利润分配未分配利润 借：投资性房地产成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 递延所得税资产 递延所得税负债 盈余公积 利润分配未分配利润 贷：投资性房地产 【关键考点】成本模式转为公允模式属会计政策变更，此知识点与政策变更结合是一个较为典 型的出题角度。 经典例题【2011 年单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日 投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（ ）。 A.资本公积 B.营业外收入 C.未分配利润 D.投资收益 正确答案C 答案解析投资性房地产由成本模式转为公允价值模式，应该作为会计政策变更处理，公允

21、价值与价值的差额应计入留存收益。所以选择 C 选项。 经典例题【2012 年判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模 式转为成本计量模式。（ ） 正确答案 答案解析略 五、投资性房地产的后续支出五、投资性房地产的后续支出 （一）资本化的后续支出 1.成本模式下 （1）转入改扩建时 借：投资性房地产厂房（在建） 投资性房地产累计折旧（摊销） 贷：投资性房地产 2012016 6 年中级会计职称考试辅导年中级会计职称考试辅导 中级会计实务中级会计实务（第（第四四章）章） 第 7 页 （2）发生改扩建支出时 借：投资性房地产厂房（在建） 贷：银行存款 （或）应付账款等 （3

22、）完工时 借：投资性房地产 贷：投资性房地产厂房（在建） 【基础知识题】209 年 5 月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原 价为 50 000 000 元，已计提折旧 10 000 000 元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期 满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给 丙公司。209 年 5 月 31 日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程，209 年 12 月 31 日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出 5 000 000 元，均已支付，即日按照租赁合同出租给 丙公司，假定甲公司采用成本计量模式。

23、正确答案 甲公司的账务处理如下： （1）209 年 5 月 31 日，投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产在建 40 000 000 投资性房地产累计折旧 10 000 000 贷：投资性房地产 50 000 000 注意：不应通过“在建工程”科目核算。 （2）209 年 5 月 31 日至 209 年 12 月 31 日，发生改扩建支出 借：投资性房地产在建 5 000 000 贷：银行存款 5 000 000 （3）209 年 12 月 31 日，改扩建工程完工 借：投资性房地产 45 000 000 贷：投资性房地产在建 45 000 000 2.公允价值模式下 （1）转入改扩建

24、时 借：投资性房地产在建 贷：投资性房地产成本 公允价值变动 （2）发生改扩建支出时 借：投资性房地产在建 贷：银行存款 （或）应付账款 （3）完工时 借：投资性房地产成本 贷：投资性房地产在建 【基础知识题】209 年 5 月，甲公司与乙公司一项厂房经营租赁合同即将到期，为了提高厂 房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同， 约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司，209 年 5 月 31 日，与乙公司的租赁合同到期，该厂 房随即进入改扩建工程。 209 年 5 月 31 日， 该厂房账面余额为 20 000 000 元， 其中成本 16 000

25、000 元， 累计公允价值变动 4 000 000 元， 209 年 11 月 30 日该厂房改扩建工程完工， 共发生支出 3 000 000 元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司，假定甲公司采用公允价值计量模式。 正确答案 甲公司的账务处理如下： （1）209 年 5 月 31 日，投资性房地产转入改扩建工程 2012016 6 年中级会计职称考试辅导年中级会计职称考试辅导 中级会计实务中级会计实务（第（第四四章）章） 第 8 页 借：投资性房地产在建 20 000 000 贷：投资性房地产成本 16 000 000 投资性房地产公允价值变动 4 000 000 （2）209 年 5

26、月 31 日至 209 年 11 月 30 日，发生改建支出 借：投资性房地产在建 3 000 000 贷：银行存款 3 000 000 （3）209 年 11 月 30 日，改扩建工程完工 借：投资性房地产成本 23 000 000 贷：投资性房地产在建 23 000 000 （二）费用化的后续支出 借：其他业务成本 贷：银行存款等科目 【关键考点】投资性房地产的资本化后续支出与固定资产基本一致，可参照固定资产后续支出 原则来理解，其费用化后续支出计入“其他业务成本”科目。 知识点知识点 投资性房地产的转换与处置投资性房地产的转换与处置 一、转换条件一、转换条件 在下列情况下，当有确凿证据表

27、明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其 他资产或将其他资产转换为投资性房地产： 投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产 现改为自用房地产； 房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产； 自用土地使用权停止自用， 用于赚取租金或资本增值， 相应地由无形资产转为投资性房地产； 自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产； 房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。 二、转换日的确定二、转换日的确定 投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开

28、始将房地产用于生产商品、 提供劳务或者经营管理的日期； 作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租 赁开始日； 自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生 产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期。 房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货， 转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日 期。 三、转换时入账口径的选择三、转换时入账口径的选择 1.在成本模式下，房地产转换后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。 会计分录

29、为： A.由自用房地产转为投资性房地产时： 借：投资性房地产（按转换时的原账面价值计量） 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值准备 贷：固定资产、无形资产或存货 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 2012016 6 年中级会计职称考试辅导年中级会计职称考试辅导 中级会计实务中级会计实务（第（第四四章）章） 第 9 页 B.由投资性房地产转为自用房地产时： 借：固定资产、无形资产（按转换时的原账面价值计量） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值准备 经典例题【2012 年单选题】2011 年 7

30、月 1 日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资 性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为 4000 万元，已计提折旧 200 万元，已计提 减值准备 100 万元， 转换日的公允价值为 3850 万元， 假定不考虑其他因素， 转换日甲公司应借记 “固 定资产”科目的金额为（ ）万元。 A.3700 B.3800 C.3850 D.4000 正确答案D 答案解析成本模式下是对应结转 借：固定资产 4000 投资性房地产累计折旧 200 投资性房地产减值准备 100 贷：投资性房地产 4000 累计折旧 200 固定资产减值准备 100 2.以公允价值计价的投资性房地产转换为自用

31、房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值 作为自用房地产或存货的入账价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计 入当期损益。 会计分录为： 借：固定资产、无形资产或存货 （以转换当日的公允价值计量） 公允价值变动损益 （公允价值小于账面价值的差额列为损失） 贷：投资性房地产 （按转换当日的账面价值结转） 公允价值变动损益 （公允价值大于账面价值的差额计收益） 3.自用房地产或存货转换为以公允价值计价的投资性房地产时，如果转换当日的公允价值小于 原账面价值，应当将差额计入当期损益；如果转换当日的公允价值大于原账面价值，应当将其差额 计入其他综合收益。 会计分录为： 借：投资性

32、房地产（以转换当日的公允价值计量） 累计折旧（摊销） 公允价值变动损益 （公允价值小于账面价值的差额列为损失） 固定资产（无形资产）资产减值准备 （转换当时已提减值准备） 贷：固定资产、无形资产或存货 （按转换当时的账面余额结转） 2012016 6 年中级会计职称考试辅导年中级会计职称考试辅导 中级会计实务中级会计实务（第（第四四章）章） 第 10 页 其他综合收益 （公允价值大于账面价值的差额追加其他综合收益） 【关键考点】这三组分录中需重点关注后两种情况中转化差额的处理方式，尤其是自用房产、 存货转为公允价值模式下的投资性房地产形成增值时的会计处理。 【基础知识题】209 年 8 月，甲

33、公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地 段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书面决议。209 年 12 月底， 甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。210 年 1 月 1 日，甲公司与乙公司签订了租赁协议， 将其原办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日即使为 210 年 1 月 1 日，租赁期为 3 年。 在该例题中，甲公司应当于租赁期开始日（210 年 1 月 1 日）将自用房地产转换为投资性房 地产。该办公楼所在地房地产交易活跃，公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其 他相关信息，假设甲公司对出租的该办公楼采用公允价值模式计量。 假

34、设 210 年 1 月 1 日，该办公楼的公允价值为 380 000 000 元，其原价为 550 000 000 元，已提折旧 150 000 000 元。 正确答案 甲公司的账务处理如下： 210 年 1 月 1 日 借：投资性房地产办公楼成本 380 000 000 公允价值变动损益投资性房地产 20 000 000 累计折旧 150 000 000 贷：固定资产办公楼 550 000 000 【基础知识题】209 年 4 月 15 日，甲房地产开发公司董事会形成书面决议，将其开发的一栋 写字楼用于出租。甲公司遂于乙公司签订了租赁协议，租赁期开始日为 209 年 5 月 1 日，租赁期

35、为 5 年。209 年 5 月 1 日，该写字楼的账面余额为 400 000 000 元，未计提减值准备，公允价值 为 430 000 000 元。 正确答案 甲公司的账务处理如下： 209 年 5 月 1 日 借：投资性房地产写字楼成本 430 000 000 贷：开发产品 400 000 000 其他综合收益 30 000 000 经典例题【2010 年单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日 该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（ ）。 A.计入其他综合收益 B.计入期初留存收益 2012016 6 年中级会计职称考试辅导年中级会计职称考试辅导

36、中级会计实务中级会计实务（第（第四四章）章） 第 11 页 C.计入营业外收入 D.计入公允价值变动损益 正确答案A 答案解析自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账 面价值的差额计入“其他综合收益”科目。 四、投资性房地产的处置四、投资性房地产的处置 （一）成本模式下 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账 面价值和相关税费后的金额计入当期损益（将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资 性房地产的账面价值计入其他业务成本）。 1.收到处置收入时 借：银行存款 贷：其他业务收入 2.结转投资性房地产成本 借：其他

37、业务成本 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 【基础知识题】甲公司 2010 年 1 月 1 日将 2008 年 12 月 31 日开始使用的一幢办公楼用于对外 出租。因公允价值不能持续可靠估计，采用成本模式进行会计核算。该办公楼的买价为 3 000 万元， 相关税费 20 万元，预计使用寿命为 40 年，预计净残值为 20 万元，甲公司采用直线法提取折旧。该 办公楼的年租金为 400 万元，于年末一次结清，租赁期开始日为 2010 年 1 月 1 日。2010 年末该办 公楼的可收回价值为 2 560 万元，预计净残值为 14 万元，预计使用年限和折旧方法不变。20

38、11 年 12 月 31 日以 2 800 万元的价格对外转让该房产。 【要求】对该办公楼转换为投资性房地产以及处置投资性房地产的账务进行处理。 2012016 6 年中级会计职称考试辅导年中级会计职称考试辅导 中级会计实务中级会计实务（第（第四四章）章） 第 12 页 解析 2009 年末累计计提的折旧额（3 02020）/40175（万元）； 2010 年初办公楼出租时： 借：投资性房地产 3 020 累计折旧 75 贷：固定资产 3 020 投资性房地产累计折旧 75 2010 年计提的折旧额（3 02020）/4075（万元），会计分录如下： 借：其他业务成本 75 贷：投资性房地产累

39、计折旧 75 2010 年收取租金时： 借：银行存款 400 贷：其他业务收入 400 2010 年末办公楼的折余价值为 2 870 万元（3 020-75-75），相比此时的可收回价值 2 560 万元，发生减值 310 万元，分录如下： 借：资产减值损失 310 贷：投资性房地产减值准备 310 2011 年计提的折旧额（2 56014）/3867（万元），相关分录如下： 借：其他业务成本 67 贷：投资性房地产累计折旧 67 2011 年收取租金时： 借：银行存款 400 贷：其他业务收入 400 2011 年 12 月 31 日以 2 800 万元的价格对外转让该房产时： 借：银行存款

40、 2 800 贷：其他业务收入 2 800 2012016 6 年中级会计职称考试辅导年中级会计职称考试辅导 中级会计实务中级会计实务（第（第四四章）章） 第 13 页 借：其他业务成本 2 493 投资性房地产累计折旧 217 投资性房地产减值准备 310 贷：投资性房地产 3 020 经典例题 【单选题】 丙公司于 2007 年 12 月 31 日将一办公楼对外出租并采用成本模式进行后续 计量，租期为 5 年，每年 12 月 31 日收取租金 150 万元，出租时该办公楼的账面原价为 2 800 万元， 已提折旧 500 万元，已提减值准备 300 万元，尚可使用年限 20 年，丙公司对该

41、办公楼采用年限平均 法计提折旧，假定无残值。2009 年末、2011 年末该办公楼的可收回价值分别为 1 710 万元和 1 560 万元。 假定办公楼的折旧方法、预计折旧年限和预计净残值一直未发生变化。2012 年 3 月 5 日丙公司 将其出售，收到 1 600 万元存入银行。则丙公司出售该办公楼时影响营业利润的金额为（ ）万元。 A.103.75 B.105.26 C.105.21 D.106.45 2012016 6 年中级会计职称考试辅导年中级会计职称考试辅导 中级会计实务中级会计实务（第（第四四章）章） 第 14 页 正确答案A 答案解析 2008 年末办公楼的账面价值2 8005

42、00300（2 800500300）/201 900（万 元）； 2009 年末办公楼的账面价值1 900（2 800500300）/201 800（万元）； 2009 年末办公楼的可收回价值为 1 710 万元， 则应追提减值准备 90 万元 （1 8001 710） ； 2010 年办公楼的折旧额1 710/1895（万元）； 2010 年末办公楼的账面价值1 710951 615（万元）； 2011 年末办公楼的账面价值1 71095951 520（万元）； 2011 年末办公楼 的可收回价值为 1 560 万元，办公楼价值有所恢复，但不应确认； 2012 年出售时办公楼的账面价值为 1

43、 496.25 万元（1 520953/12），则该办公楼出 售时影响营业利润的金额1 6001 496.25103.75（万元）。 （二）公允价值模式下 一般分录如下： 1.按实际收到的款项 借：银行存款 贷：其他业务收入 2.按当时投资性房地产的账面余额 借：其他业务成本 贷：投资性房地产成本 公允价值变动（也可能在借方） 3.将累计公允价值变动转入其他业务成本 借：公允价值变动损益 贷：其他业务成本 或反之。 4.将转换时原计入其他综合收益的部分转入其他业务成本 借：其他综合收益 贷：其他业务成本 【关键考点】掌握投资性房地产处置损益的计算，尤其需关注公允价值模式下投资性房地产处 置时“

44、公允价值变动损益”转“其他业务成本”不影响损益总额。 经典例题【单选题】2006 年 12 月 20 日甲公司与乙公司签订协议，将自用的办公楼出租给乙公 司，租期为 3 年，每年租金为 500 万元，于年初收取，2007 年 1 月 1 日为租赁期开始日，2009 年 12 月 31 日到期。甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产。2007 年 1 月 1 日此办公楼的公允价 值为 900 万元，账面原价为 2 000 万元，已提折旧为 1 200 万元，未计提减值准备。 2007 年 12 月 31 日该办公楼的公允价值为 1 200 万元，2008 年 12 月 31 日办公楼的公允价值为

45、 2012016 6 年中级会计职称考试辅导年中级会计职称考试辅导 中级会计实务中级会计实务（第（第四四章）章） 第 15 页 1 800 万元，2009 年 12 月 31 日办公楼的公允价值为 1 700 万元。2009 年 12 月 31 日租赁协议到期， 甲公司与乙公司达成协议，将该办公楼出售给乙公司，价款为 3 000 万元。2010 年初完成交易。则 甲公司出售办公楼时影响营业利润的金额为（ ）万元。 A.2200 B.1400 C.2300 D.2100 正确答案B 答案解析2007 年初自用办公楼转为以公允价值模式计量的投资性房地产时产生的价值增 值额900（2 0001 200）100（万元），列入“其他综合收益”贷方； 2007 年末根据当时的公允价值 1 200 万元，应认定投资性房地产暂时增值额1 200 900300（万元）； 2008 年末根据当时的公允价值 1 800 万元，应