1、第四章城乡建设与人居环境 一、房地产开发的区位因素及选址原则 1.房地产开发的地理区位因素 地理区位不仅影响房地产开发地段的房地产价格，而且决定所开发项目 的增值潜力。在满足经济利益的前提下，为消费者提供绿色典雅的环 境、安全舒适的居所和便利的交通，应是房地产开发追求的永恒主题。 区位构成要素对价格的影响 自然地理 区位 房地产项目与地形、河 流、湖泊、海洋、森林 等相关自然要素的空间 关系 临河、滨海、接近绿地等生态环境 较好的地方，房地产价格较高；而 有空气污染、水污染的地方，房地 产价格通常较低 交通 区位 房地产项目与交 通线路、站场设 施等的空间关系 交通条件好、便捷程度高的地段，房
2、地产价格 通常较高；而道路狭窄、通行不畅的地段，房 地产价格往往较低。一些交通站口、道路交会 附近房价往往高一些 社会 经济 文化 区位 房地产项目与相 关人文要素，如 教育卫生设施、 社会群体环境等 的空间关系 公共服务配套设施条件好的地区，房地产价格 通常较高；相反，在城市的一些新开发区，商 业文化等服务设施还未配套，房地产价格通常 较低。人们在选择购房时，对人文环境也很重 视，往往倾向于选择居民素质较高、社会治安 好、服务管理周到的居住区 2.房地产开发选址的基本原则 房地产开发选址的基本原则有上风口原则、高走原则、近水发展原则和 沿边发展原则。具体如下表所示： 基本原则选择原因布局位置
3、 上风口 原则 由于城市环境存在一定的烟尘污染，为了 避免遭受其危害，人们必然希望住在城市 的上风口(盛行风向的上端)地段，从而使 这些区域具有很高的市场潜力 在城市的上风口 (盛行风向的上端) 地段 高走 原则 城市中地势高的地块，受周围环境干扰少，有居 高临下的感觉。因此，在房地产建设成本增加不 多的情况下，人们通常愿意选择地势高的地段 地势高的 地段 近水 发展 原则 城市将主要向河、湖、海方向发展，从市区到水 边的区域是良好的投资地段。近水的地方景色好 ，空气清新，有利于身心健康，也是人们理想的 居址选择 近河、湖、 海的地方 沿边 发展 原则 城市将主要沿着铁路或公路主要干道两侧、
4、河流沿岸、行政边界等向外发展。这些地区 交通方便，人流、客流多，发展阻碍少，有 利于发展贸易，进行合作。因此，这些地段 的房地产市场增值潜力大 铁路或公路主要 干道两侧、河流 沿岸、行政边界 练习1下图是“深圳市(22.5N,114E)某楼盘平面图”。在面积、户 型、楼层(5层以上)等都相同的情况下，从采光、通风、噪声等方面考虑 ，房价最高的可能是 A.A4 B.B3 C.C2 D.D3 答案解析 解析根据深圳的纬度接近北回归线可知，一年中太阳多数时间直射 22.5N以南，采光比较好的是C3、C4、B3、B4、D3、D4 、A3、A4； 从风向玫瑰图可以看出一年中盛行东北风和东南风，通风比较好
5、的是B 2、B4、A2、A4； 根据距离交通干线越远，噪声越小，可以确定B2、C1、D3、A 4噪声较小。 综合以上三方面符合条件的是A4，故选A项。 二、城乡商业中心的形成条件及基础设施建设 1.城乡商业中心的形成 商业中心是指在一定区域范围内组织商品流通的枢纽地带。 广义上讲商业中心是指主要行使商业职能的城市；狭义上讲，商业中心是 指一个城市商业比较集中的地区。一个商业中心的形成一般要具备以下几 个条件： (1)在它的周围要有一个比较稳定的商品来源区及销售区，也就是服务区。 (2)要有便利的交通运输条件，便于商品集散。 (3)人口因素是商业中心形成的重要条件。 (4)其他因素对商业中心形成
6、的影响，其他因素主要是指政治因素、历史因 素、军事因素等，它们对商业中心的形成也是十分重要的。 2.城市商业及其布局 类型布局 社区商业服务点一般布局在居民区附近 区域商业中心一般位于居民聚居区和公共交通集散地 市级商业中心 多布局在人流和货流量大的城市中心、城市 重要交通干线的十字路口处、车站和港口附 近，郊区高速公路旁 3.常见的城市道路网类型 类型特点典型案例 方格棋 盘式 设计简单，房屋朝向易于处理， 一定程度上避免了交通拥挤 中国古代城市和现代一些中 小城市 环形放 射式 在放射式的基础上加上环线可避 免中心区交通拥挤 欧美国家的大中城市，如莫 斯科等 方格环形 放射式 城市主体部分
7、为方格式，外设 方形或多边形环路，另加放射 式对角线路 中国现代的大中城市， 如合肥市 自由式没有一定模式，根据自然条件 布局，占地多 山区的城市，如重庆市 练习2读下图和材料，结合有关知识，回答下列问题。 翔安海底隧道兼具公路和城市道路双重功能，该工程全长8.69公里，跨越 海域宽约4 200米，隧道全线共设12处行人横通道和5处行车横通道，是厦 门环东海域地区发展的重要通道。2009年底建成通车后，翔安到岛内的距 离将由2个小时变为15分钟的车程，缩短大约50多公里的路程。 (1)据图说出翔安的土地在隧道通车前、后租金水平的变化。 答案 答案翔安隧道通车后，翔安的各类士地利用租金水平将均有
8、大幅提 高。 答案在市场经济的条件下，各类用地的付租能力决定土地的用途。翔 安隧道通车前，翔安的土地利用方式可以为工业用地和住宅用地，以工 业用地为主；通车后，翔安的土地利用方式可以为住宅用地、工业用地 和商业用地，以住宅用地为主。 (2)据图说明翔安的土地在隧道通车前、后利用方式的变化。 答案 答案随着交通的发展，将加快岛外各区的经济社会发展，增加人口和城 区规模，提高全市的城市化水平；伴随着岛外各区的发展，城市空间形态 由集中发展转变为分散发展；商业网点向岛外各区增加、发展，也促进岛 内商业做大、做强。 (3)分析厦门市(中心)出岛通道建设对城市化、城市空间形态和商业布局的 影响。 答案